瑞鼎城3天“热销”1.28亿？！盒马是不是昆明商业的救星？
晋升新一线的昆明，上周迎来了盒马鲜生的首店。
热情的昆明人，也用实际行动让“马云爸爸”感受到了来自“边区”人民的消费力。盒马鲜生开业的火爆场景，如同一场“甘霖”，给“久旱”的昆明商业带来了一丝丝朝气。
反正，小编周末去凑了个热闹，结果挤得啥也没买灰溜溜的出来了！
与众不同的选址考量
其实，盒马鲜生落户昆明的传闻，早在2018年就在广为流传。当时的消息称，盒马鲜生首店将落地大悦城。
只是，“来得早不如来得巧”，大悦城迟迟没有动静，瑞鼎城倒是抢了个先机！
此前，据盒马昆明负责人介绍，盒马鲜生今年内力争在昆明开业四家门店，昆明第二家门店计划在9月份开业。按此猜测，盒马鲜生的第二家门店极有可能落地此前早有传闻的大悦城。
只不过，没有出现在已开业的大悦城一期中的盒马鲜生，能否在未来两个多月里等来大悦城二期开业，目前来看，仍然还是一个未知数。
我们知道，盒马鲜生最主要的选址秘诀来自于大数据分析。也就是说，盒马鲜生会根据网购用户数量、客单价等淘宝数据，结合线上线下消费进行用户购买力的大数据分析，再结合盒马鲜生制定的“3公里考量标准”来对范围内的人群数量、质量、商业承载、区域状况等进行整体考量，从而圈定开店选址范围。
与众不同的是，盒马鲜生在选址上不太关心一个地段是否成熟，它关心的是一个地段是否有需求，只要有需求，即使是商业为零的新兴区域，也会是它的考虑范畴。
举个例子：星巴克在选址上也有一套精细的标准体系，其偏好购物中心、写字楼、机场、文化创意园区、科技园区等年轻人密集区，这本质上是一种精明的筛选机制，因为它选择的都是商业成熟的地段。
同样是消费性场所，星巴克类似“坐销”的模式，对近距离的消费客群有着苛刻的考量。而盒马鲜生这个集超市、便利店、菜市场、餐饮店以及超快配送服务于一体的消费场所，则更偏重于“行销”。因此，在选址要求上，也就有着较大的差异。
相比之下，盒马鲜生的消费覆盖范围更广（三公里无障碍），这或许就是阿里巴巴“新零售”的奥秘。
盒马鲜生昆明落店猜想
按照盒马鲜生今年在昆明力争开业四家门店的计划，除已开业的瑞鼎城店和可能落地的大悦城店外，另外两个门店目前的选址，目前还没有任何官方消息。
但是，根据盒马鲜生首店落地的选址情况来分析，或许，能够窥见一斑。
在区位上瑞鼎城区域有着很大的消费需求，其虽然位于昆明东市区，但是该区域内居住人口相对稠密的区域。附近有新迎、白龙、石闸、大树营等区域的庞大居住人口支撑，加之，盒马鲜生的三公里内免费配送服务，能延伸到一部分市中心区域，还兼顾了一部分北市区区域。
在盒马鲜生圈定的三公里范围内，就形成了原本人口密集的新迎片区+瑞鼎城商业+市中心（三公里辐射范围内）+北市区（金星、金实、麻线营、王旗营等人口稠密的居住区）的需求组合，覆盖了300多个小区。
以此类推，若盒马鲜生昆明第二店在大悦城落定，那么大悦城店形成的大悦城商业+市中心（金马坊、顺城、正义坊、南窑、云纺、永昌、安康路、气象路等人口稠密的居住区）+南市区（三公里辐射范围内）的需求组合。
有消息称，盒马鲜生南市区的店，大概率会落地公园1903。
因此，按照需求最大化的选址要求，我们可以根据昆明区位情况，大概临摹出盒马鲜生另外一个门店的选址轮廓。其中，西市区、北市区都有可能成为另外这个门店的选项。
不妨大胆的作个猜测：
猜想一：西市区
首选的可能范围在人民西路悦云天地购物公园区域（悦云天地+市中心+西市区的麻园、春晖、棕树营、白马、春苑等居住密集区）；
猜想二：北市区
北市区作为昆明居住人口最为集中且稠密的区域，首选的可能范围在和谐世纪区域（和谐世纪+红云、北仓、江东耀龙康城、金江小区以及龙泉路辐射范围内等居住密集区）。
当然，以上仅是根据盒马鲜生择址要求而进行的一些发散性的猜想，具体须以官方公布的选址为准；同时，以上猜想也不作为相关的投资意见或建议。
你喜提“盒区房”了？
当然，伴随着盒马鲜生首店的落地，昆明也开启了“盒区房”的新纪元。
顾名思义，“盒区房”是指盒马鲜生三公里免费配送范围内的房子，随着“盒区房”这个概念在北京、杭州、广州、成都等城市走火，其也成为继学区房、地铁房之后，又一个受到追捧的概念。
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有追捧就会有溢价产生，有关杭州的一组数据显示，在对盒马鲜生各分店周边的20个楼盘数据统计对比后发现，位于盒马鲜生配送范围内的楼盘，要比配送范围外的楼盘价格平均高了4835.5元/㎡。
或许，这就是“盒区房”的魅力所在。我们通过盒马鲜生昆明首店的落地，梳理和统计出了昆明“盒区房”的大致情况。
【昆明楼市】统计/制表
上图中，除特别标注之外，靠前的基本都是一些相对较新的小区，也是最有可能受盒马鲜生带动的“盒区房”小区。但是，由于昆明本地“盒区房”出现的时间短，价格的波动暂时还未显现出来。但无疑，“盒区房”作为一种投资“噱头”，随着价值认同度的提升，或许会对房产增值产生一定影响。
在盒马鲜生快速扩张的脚步下，还催生出许多有趣的现象，改写着城市居民的生活。《2018盒区生活报告》显示，有18.6%的妈妈为家庭订购者次日的日日鲜牛奶；近4成年轻人开启了去朋友家拜访，空手出门，通过盒马下单送礼的盒式串门法；老年人也不甘落后，平均每个盒区有超过800位腿脚不便的爷爷奶奶学会了用盒马买“新鲜上门”。
盒马鲜生落地瑞鼎城，其对外宣称其三天劲销1.28亿元
同时，由“盒区房”衍生出来的“含盒量”也不余遗力的在丰富着“盒区房”的热度，甚至有诸如“中国城市‘盒区房覆盖率’排名”这样的榜单，以“含盒量”来作为选房的参考指标。
然而，与盒马鲜生落地昆明的热捧形成明显对比的是，昆明商业整体表现出的疲软状态。很直观的一组数据是，锐理今年发布的半年报显示，昆明商业物业成交均价为19195元/㎡，而锐理此前发布的2018年报中，商业物业的成交均价为23412元/㎡。
也就是说，昆明商业物业价格跌了4217元/㎡。
与商业物业价格下跌相对应的是，在电商的冲击下，昆明商铺巨大的空置率。在今年4月【昆明楼市】进行的实地走访中发现，一些已入住多年的小区，众多社区商铺仍然处于空置状态，有的小区商铺使用率甚至不到20%。
既然，昆明“生意”这么难做，那么盒马鲜生为何还要落地昆明呢？其实，这里面有盒马鲜生自己的一本账。
此前，华泰证券的研究报告显示，中国零售卖场的坪效大约是1.5万元。而盒马鲜生上海金桥店2016年全年营业额就达到了约2.5亿元，坪效约5.6万元，大约是同业的3.7倍。
因此，不难想象，昆明商业整体上的“要死不活”与盒马鲜生昆明首店开业的火爆背后的逻辑。按照一线城市盒马鲜生周末能达到4-5万有效购物客次，客单价均超300元的数据来看，若能在昆明实现这样的流量，或将成为昆明“要死不活”商业的“救星”。
当然，这只是一种“想当然”的期待。盒马鲜生到底能不能拯救昆明商业，至少，我们需要用时间来验证。
但是，不得不说的是，在今年中旬，盒马鲜生因亏损关停了昆山新城吾悦广场店。
在这样的背景下，摆在盒马鲜生昆明首店面前的现实问题就是，昆明能有这么大的消费力和高黏性复购率么？
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